부동산 소액투자, 3년 후기 그리고 투자 방법

    부동산 소액투자가 막 등장하자마자 시작을 했으니 3년 정도 된 것 같아서 그동안 부동산 투자를 하면서 느낀점과 그리고 어떻게 투자를 해야 하는지 현재 어떤 리스크가 있는지 적어보도록 하겠습니다.

     

    부동산 소액투자는 투자를 길게 한 사람만이 후기를 적을 수 있다 생각합니다. 제대로 된 수익을 받지도 않는 사람이 투자가 어떻다 말하는건 어불성설이죠. 그리고 부동산 소액투자가 얼만큼 위험한지 좀 알려드리고 싶습니다.

     

    토스 & 테라펀딩과 함께한 초창기 투자

     

    부동산 소액투자 붐을 일으킨건 다름 아닌 토스(TOSS)라 생각합니다. 사실 저는 토스에서 부동산 소액투자 뿐만 아니라 개인 신용 P2P 대출까지 시험삼아 각각 300만원 정도 해봤고, 개인 신용 P2P 대출은 안정도를 보통 수준으로 하였으나 결과는 마이너스로 끝나버렸습니다. 

     

    수익률 10%가 넘는다고 광고를 그렇게 해댔지만, 결과적으로는 연체를 해대는 사람들이 너무나도 많았던 것이죠. 공격형으로 했으면 훨씬 나쁜 수익률을 보였을지 모르겠습니다. 주식이야 존버하다가 올라가기도 한다지만, 신용 대출은 그냥 연체하는 순간 끝이고 더이상 못받습니다. 심지어 얘네들은 지들돈 아니라서 받을 생각조차 없습니다 얼마나 위험한지 아셔야 됩니다.

     

     

    당시 개인 P2P와 동시에 부동산 소액 투자를 진행했었는데 그나마 테라펀딩(tera funding)에서 시작한 부동산 소액투자로 수익이 나름 쏠쏠 했습니다. 암호화폐에 비하면 진짜.. 소소한 금액이지만 암호화폐로 난 수익들의 일부는 적금으로 돌리지 않고, 부동산 소액투자로 전환시켜서 진행하였는데 당시 종목당 50만원 정도로 투자를 진행하였습니다.

     

    갑자기 늘어난 연체율

    그러나 어느순간에 갑자기 연체가 늘어나기 시작했습니다. 제 주변에 저처럼 부동산 투자를 하던 어느 여직원은 문서를 작성하여 P2P 부동산 대부업체(테라펀딩이 아닌 다른 업체)에 제출하기 시작하더군요. 왜 그러는지 물어보니 자기가 활동하는 카페에서 이렇게 고소(?)를 해야 돈을 빨리 준다고 하였답니다.

     

    투자 종목은 "유수진"이라는 필명 "부자언니"가 운영하는 카페에서 알았는데 유수진 자산관리사가 이 문제 때문에 한동안 힘들어 했던것이 보일 정도였더군요. JTBC 정산회담에서 유수진은 이 문제 때문에 P2P 부동산 소액 투자를 부정적으로 보기 시작했었고 정 한다면 정말 여러가지 고민을 해가면서 투자를 하라 하더군요.

     

    저 역시 몇몇개의 종목이 연체가 되기 시작했고, 노답인 종목들이 늘어가기 시작했습니다. 그 중 최악인건 2019년 초에 만기가 된 투자 상품이 아직까지 정산이 안되고 있다는 것입니다.

     

    원금손실 상품 이건 애교 수준

     

    이렇게 손실이 났지만 지급을 했다는 것에 감사할 따름이고

     

    연체 상품들, 심지어 2019년 초

    이렇게 연체가 된 것들이 허다합니다. 그리고 회사를 보면 알겠지만 모두 테라펀딩이었죠. 이렇게 연체가 된 이후부터 저는 투자 전략을 변경하였습니다. 

     

    변경된 투자전략

     

    원주가 연체된 이후부터 저는 테라펀딩을 신뢰하지 않았습니다. 테라펀딩이 1등 업체라고 하지만 너무 막무가내 식으로 받는것 같았고 연체율이 현재 기준으로

     

    이와같이 20% 정도가 나고 있는 상황입니다. 연체율이 20%라는건 5종목중 한개가 연체가 된다는 것인데 이정도면 투자를 하는 건지 돈을 바닥에 버리는 건지 모를 정도였습니다.

     

    테라펀딩이 1위 업체로서 공격적으로 마구잡이 상품을 모을때 토스에서 새로운 업체가 종종 보이기 시작하였는데 바로 어니스트펀드(honest fund)였습니다.

     

     

     

    2위 업체 어니스트펀드

     

    주변에 테라펀딩에서 어니스트펀드로 갈아탄 직원의 권유로 어니스트펀드를 자세히 알아본 결과 테라펀딩보다 훨씬 믿음이 갔습니다.

     

    어니스트펀드 직원들

    이렇게 홈페이지에 직원들 사진을 걸어놓고 소개를 할 정도의 모습을 보면 핫한 스타트업 기업의 느낌이 물씬 나면서도 돈에 찌든 느낌보다 올바르게 성장할려는 인상이 강했습니다.

     

    그리고 어니스트펀드는 현재 테라펀딩보다 연체율이 10프로 이상 작습니다. 현재 상당히 많은 대부업체들의 연체율이 10프로는 웃기게 넘어가는 상황에서 어니스트 펀드의 누적 투자금과 연체율은 어마무시한 것이죠. 그리고 다른 업체와 확실히 다른 점이 있습니다.

     

    믿음이 가는 평가 등급

     

    각 회사들은 자체적인 평가 등급 시스템이 있습니다. 그러나 제가 개별 상품들의 내용들을 비교해보니 테라펀딩의 A등급 수준이 어니스트펀드에서 B등급 수준으로 보였습니다. 즉 테라펀딩이 너무 후하게 평가 등급을 줬다는 것이죠.

     

    현재 저는 어니스트펀드의 A등급 상품을 투자한 이후 단 한번도 연체가 된 적이 없습니다. 물론 여기에는 어니스트펀드 A등급 + 제 기준 등급을 추가로 적용했기 때문입니다.

     

    수도권 불패

     

    저는 어니스트펀드가 A를 주더라도 이 상품이 서울 상품인지를 봅니다. 서울은 어느지역에서 건설을 하던지간에 연체가 될리 없다 판단되었고 그 차이는 지역과 점점 벌어질거라 생각했기 때문입니다. 그리고 제가 연체, 손실을 본 상품들을 위에 올려놨으니 보면 알겠지만 제주(손실), 원주(연체), 김해(연체)인 것은 우연이 아니겠죠.

     

    또다른 기준은 최소 1년 가까이 이자 지갑을 받는 상품만 투자하였습니다. 단기간에 대출(ex: 리파이낸싱)을 받는다는 것은 일시적으로 돈이 쪼들리기 때문에 받는것이라 판단되었고 정상적으로 부동산 투자를 받는 업체라면 길게 납부를 할것이라 생각했으며 우리는 이자를 받기 위해 투자를 하는 것인데 단기간 상품을 투자하는 것은 이치에 맞지 않는 것이죠.

     

     

    이렇듯 어니스트펀드 등급 + 장기간 상품 투자 상품 + 수도권(특히 서울) 상품만 투자를 하기 시작하니 연체가 되는 경우가 사라졌습니다.

     

    그리고 마지막으로 상품당 투자 비용을 급격히 낮췄습니다. 예전에는 30~50만원 정도로 투자를 했다면 현재는 아무리 좋은 상품이라 하더라도 10만원으로 낮췄습니다. 이렇게 하더라도 상품은 꾸준히 있더군요.

     

    정부의 경고

    현재 P2P 연체율이 너무 급격히 올라가고 있기 때문에 국가에서는 국민들의 투자 손실을 방지하기 위해서 1인당 투자 비용을 낮췄습니다. 올초에 한번 낮춘 것으로 기억하는데 현재는 부동산 투자 한도를 500만원으로 낮춘 것이죠. 그리고 돌려막기를 못하도록 법이 강화되었습니다.

     

    사실 이렇게 투자한도를 낮추게 되면 많은 대격변이 일어나게 됩니다. 돌려막기가 안되기 때문에 연체율이 급격히 줄어들고 투자금액이 원천적으로 낮춰지기 때문에 업체당 성장률이 감소하게 됩니다. 특히 우후죽순 생겨난 많은 P2P 업체들이 도산할 것으로 보이는데 이게 업체 입장에서는 청천벽력같은 이야기겠지만 투자자 입장에서는 개잡주같은 부동산 상품과 업체들이 안나오니 클린한 세상이 올 것 같습니다.

     

    앞으로 어떤 상황으로 흘러갈지가 미지수입니다만 어니스트펀드와 테라펀딩의 격차는 점차 좁혀지다가 어니스트펀드가 이기는 시나리오가 되지 않을까 생각하고 있습니다. 결과적으로 투자한도가 줄어들면 투자 상품 선택의 폭이 좁혀지게 되는 것이고 사람들은 등급이 높은 투자 상품만 투자하게 되면서 신용등급이 높은 상품만 취급하는 어니스트펀드에 자금이 몰릴 가능성이 높다고 생각합니다.

     

    반대로 테라펀딩은 심각한 위기로 엄청나게 많은 상품들의 자금이 모이질 않게 될것입니다. 그리고 개인적으로 이렇게 부동산 소액투자를 하려던 자금은 주식시장으로 빠질거라 생각합니다. 어차피 적금 들어봤자 손톱의 때만큼 이자 주는거 주식이나 ETF로 자금이 흘러가겠죠(물론 그래봤자 부동산 소액대출 파이는 그리 크지 않기에 티가 안나겠지만)

     

     

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